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建筑工程与房地产

大型项目法律服务
一、概述
京师律师事务所作为大型建设项目公司及大型建设项目开发建设的专业法律顾问,负责项目公司经营管理及项目开发建设中的有关开发建设、经营管理、金融运作、房地权属、权益保护等方面多位一体的项目开发建设全过程的专业法律服务,依法促进项目公司及项目的建设和发展,依法维护项目公司的合法权益。大型建设项目的运作是一个复杂的系统工程,涉及规划、建设、房地、计划、外经、工商、税务、金融、环境等诸多要素。同时大型项目是风险性极大的事业,在政府限制、投融资模式、开发模式、建设进度、工程质量、工程结算权属确认等方面具有极大的风险和危机。在项目开发建设前期,如果不能建立起合法、有效的项目运作体系,如果不能敏锐而有效地规避各种风险,大型项目势必会出现极大的困难和风险,甚至会导致颠覆性失利。
京师律师为项目全过程法律顾问服务,分为前期法律策划和审查、中期建设监督和保障、后期经营和物业管理等三个阶段。在项目全过程全方位法律服务中,重点突出项目重大合同行为法律审查、建设工程法律监理、建设工程造价法律控制、招投标资质法律审查、房地权属法律协助、项目融资法律策划、项目销售法律见证意见、项目公司运营法律顾问等建章特色及专有的服务项目。
二、常见问题
1、什么叫重大建设项目?
一般来说,从项目审批的角度由国家发改委审批或国家发改委报国务院审批的,称为国家重大建设项目;由省级主管部门审批的建设项目称为省级重大建设项目;市级审批的称为市级重大建设项目。为什么说重大建设项目需要律师的专业服务呢?这是由重大建设项目的特点决定的。        
首先,重大建设项目具有投资额大、建设周期长、涉及主体众多的特点。所谓重大建设项目往往投资额巨大,大型的基础设施项目投资几十亿甚至上百亿人民币都属平常;巨大的投资额决定了项目建设周期通常比较长,还是以核电项目为例,不算项目前期工作,一台核电机组从开工到竣工投产大概需要60个月的时间。另外,重大建设项目涉及的主体众多,有投资方、贷款方等出钱的单位;有负责项目开发建设和运营的业主公司;有项目勘察单位、设计单位、管理咨询单位;有设备供货方、材料供货方、工程承包方、工程分包方;有工程监理方、监造方、技术服务方;有保险公司、保险经纪公司和其他中介机构,比如会计师事务所、律师事务所等等。还有各级政府,包括中央政府各部门、省级政府,也包括市县政府甚至乡镇政府。在项目建设过程中还有一个不可忽视的主体就是项目周边的老百姓、企事业单位,如果处理不好和他们的关系,也可能给项目带来颠覆性的影响。参与项目的主体这么多,当然就会涉及到各种各样的法律关系,有些关系是合同法律关系,有些关系是行政法律关系,有些是相邻法律关系。如何处理好这些法律关系,也就是律师服务的内容。
其次,重大建设项目开发建设的流程比较复杂。一个重大建设工程,从开展可行性研究到最后通过竣工验收、交付生产要经过一个相对比较漫长的流程,有些项目甚至需要几年乃至十几年的时间。最初,项目投资方要进行项目的可行性研究,完成后还要请有关专家进行评审,评估一下项目是否可行;接下来,投资方要取得各种各样的支持性文件,包括国土部门用地预审意见、规划部门项目选址意见、环保部门环境影响评价意见等批文,另外还可能会涉及文物部门,涉及到地震安全部门,甚至涉及到军事部门等等;取得了这些支持性文件后,项目需要报投资主管部门,一般是发改委进行项目核准。项目核准后要成立项目法人,要进行征地、完成拆迁和政策处理,取得土地使用权;要取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;要开展工程招标、签订工程合同;工程开工前不能忘记还要取得施工许可,在取得施工许可证方能开工。在工程开工以后,需要注意安全、质量、投资、进度等方面的四大控制工作;在工程实施过程中还需要注意有关相邻关系的处理等等。最后是竣工投产、验收和试运行。在验收时,要注意有关的环保设施、水土保持设施、劳动卫生设施等需要“三同时”,即同时设计、同时实施、同时投产。这是大概的项目核准制下的项目开发建设的流程图。重大建设项目总的流程是比较复杂的,而且是环环相扣、牵一发而动全身的,在开发建设过程中需要专业的律师给予指导和把关。
第三,重大建设项目还有一个特点,就是法律风险因素的多样性。根据多年的项目法律服务经验,项目开发建设过程中面临的法律风险因素非常复杂。比如有:
1、投资方、项目业主以及项目参与方法律知识欠缺,法律风险意识不高。 
2、合同管理水平低。部分项目没有专门的法律专业人员,完全根据经验、惯例起草、洽谈和履行合同。
3、盲目赶工期,追求超低价中标。
4、政府的不作为与乱作为。
作为项目法律顾问,很多人认为律师能做的不过就是审审合同、从法律角度提几条意见,如果发生了纠纷作为代理律师参加诉讼而已。其实作为律师,围绕着项目法律风险的事前防范、事中控制和事后救济,我们可以为项目法律风险防控做非常多的工作。比如:我们可以为客户提供最新的法律信息和相关案例。合同法的司法解释二出来了,公司法的司法解释三出来了,对于我们的客户有什么样的影响,我们要去研究,然后给客户做一些风险提示,需要的话可以给客户进行一些培训。也可以把在其他项目中遇到的一些法律风险事件、一些案例进行归纳总结,提供给我们的客户,避免我们的客户重蹈其他人的覆辙。我们可以通过法律培训、研讨会等多种方式对客户的领导和主要的一些负责人员、合同管理人员、工程管理人员进行法律上的培训和指导。应该说律师在项目建设中能够做的工作非常多,能够体现价值和作用的地方也很多。
三、京师律师可以为您提供哪方面的专业服务?
我们主要在以下领域为您提供专业的法律服务方案:
(一)项目开发法律工作
项目办理前期开发建设手续过程中的法律工作:
(1)在项目办理取得北京市规划机关的规划意见书、规划用地许可证、审定设计方案通知、规划工程许可证,征得取得北京市文物、环保、园林、人防、消防、交管、节水、卫生、节能、教育等部门的同意,办理取得北京市建设管理机关的建设工程施工许可证等全部前期开发建设法律手续过程中的法律顾问服务;
(2)在项目规划管理、大市政建设、拆迁工程、招标投标、工程施工管理与监理、工程竣工备案验收等过程中的法律顾问服务;    
(二)项目建设法律工作
项目房屋建设施工及采购过程中的法律工作:
(1)协助审查修改各种项目设计、施工、监理、采购等方面的合同法律文件,律师的合同审查意见可作为合同签署的前置条件;
(2)全程跟踪项目施工过程,开展项目工程法律监理和项目造价法律控制,建立全套法律监理制度和相应文件体系,直接服务于项目公司的质量保障、工程造价控制、竣工验收和工程结算;
(3)协助项目公司进行投标单位、建设施工单位和供应单位等的资质审查,并以此作为投标单位评标的前置条件。    
(三)项目用地法律工作
项目土地使用权取得及拆迁安置过程中的法律工作:
(1)协助项目公司进行有关土地招标、拍卖、挂牌交易的各项法律服务;  
(2)协助审查修改项目土地出让合同,为项目土地出让合同进行律师见证;  
(3)协助项目公司进行有关土地出让取得的各种交涉洽商。   
(4)协助审查修改项目拆迁安置补偿合同,为拆迁安置补偿合同进行律师见证;  
(5)协助项目公司进行有关拆迁安置补偿的各种交涉洽商。    重点在项目地价评估、土地出让金标准核定方面提供相应咨询顾问和协调工作。    
(四)项目经营法律工作   
项目房屋销售租赁过程中的法律工作
(1)协助项目公司审查修改售楼书、销售广告、房屋质量保证书、房屋使用说明书、管理公约等经营性文件;   
(2)协助项目公司审查修改认购书、预出售合同、租赁合同、物业管理委托协议等销售性文件。
(3)为项目上市预售商品房出具法律意见书;为房屋预出售合同、租赁合同进行律师见证;为房屋的交付使用出具法律意见书。重点在销售(租赁)的合法性、销售(租赁)合同的合法性、交付入住的合法性等三个方面提供有效可靠的法律支持意见,从而解除客户的顾虑和疑问,直接促进销售租赁和项目推广。     
(五)项目管理法律工作
项目公司组织运作过程中的法律工作:   
(1)为项目公司对项目的合资、合作、联建、转让提供完整的法律操作意见和决策法律咨询;   
(2)协助项目公司制订修改各种项目合资、合作、联建、转让方面的合同文件。  
(3)协助项目公司办理各种项目合资、合作、联建、转让方面的报批注册手续。  
(4)在项目公司合作各方关系协调、合作方责任义务督促履行、董事会会议及职责履行、高级经理人员法律责任规范等方面提供法律服务。    
(六)项目金融法律工作   
1、项目担保贷款过程中的法律工作   
(1)为项目公司就项目担保贷款提供法律操作意见和决策法律咨询; 
(2)协助项目公司审查修改项目担保贷款法律文件;  
(3)协助项目公司办理项目担保贷款法律手续。   
重点在项目土地使用权、在建工程、房屋所有权等的价值评估、担保借款谈判、准备抵押担保文件、办理抵押登记手续等方面提供法律服务。  
2、项目银行按揭过程中的法律工作   
(1)对借款申请人提供咨询并向借款申请人收集材料;   
(2)对借款申请材料进行审查处理并对借款申请人资信进行分析评估;  
(3)出具法律意见书并办理银行贷款手续。   
重点在项目公司与提供按揭银行之间的合作协议、阶段性担保等方面提供法律服务。    
(七)项目权属法律工作
1、项目房地确权过程中的法律工作:协助项目公司房地产产权登记管理包括协助代理申请、调查勘测、权属审核、地价评估、登记发证取得土地使用权证过程中的有关法律顾问和代理服务工作。  
2、项目产权交易过程中的法律工作:协助项目公司及项目办理房屋见证、交款、交付、完税、办证、过户、登记、取得房产证等过程中的有关法律顾问和代理服务工作;
(八)项目争议法律工作
1、以非诉讼形式保护项目权益过程中的法律工作:
(1)协助项目公司以非诉讼的形式解决开发建设相关单位与项目公司之间的合同履行争议中的有关法律顾问工作;   
(2)协助项目公司以非诉讼形式解决购租房者与项目公司之间的合同履行争议中的有关法律顾问工作。   
2、以诉讼或仲裁形式保护项目权益过程中的法律工作: 
(1)协助项目公司以诉讼或仲裁形式解决开发建设相关单位与项目公司之间的合同履行争议中的有关法律顾问工作;   
(2)协助项目公司以诉讼或仲裁形式解决购租房者与项目公司之间的合同履行争议中的有关法律顾问工作。