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建筑工程与房地产

房地产开发项目
一、概述
中国的房地产市场依然方兴未艾。除了个人住宅交易活跃之外,大型楼盘/物业收购交易也是此起彼伏。但整体而言,中国的房地产/楼市仍然是个政策市场,面临较多的法律、法规和政策的限制, 因此大型房地产交易面临的法律风险敞口也是巨大的。市场对于大型房地产交易全程法律服务的需求表现强劲。
二、常见问题
项目筹备阶段特别应当注意的法律问题
项目筹备阶段对律师而言,最重要的工作是要把握项目公司的设立和土地取得这两个环节。本地公司在当地取得土地,以取得土地的公司在当地开发项目,不需要设立专门的项目公司。但是,如果杭州的房产公司在宁波拿土地,则必须要求在宁波当地成立项目公司。这有多方面的考虑:当地政府在对企业的有效监管、税收的征收等都是重要的因素。
实力的房产公司希望独资开发整个项目,所以在外地的项目公司,股东之间实质上是一家,一般都是自己的关联公司,或者母公司的大股东出任项目公司的股东。实力不济的公司,则选择与其他房开公司或个人合作的方式共同开发项目。房地产项目转让常见的有二种方式:①是项目公司的股权转让;②开发项目的整体转让。通常我们在考虑收购、受让项目的时候,我们会优先建议委托人用股权转让的形式来收购项目。
与开发项目的整体转让比较,股权转让有诸多优点:
①可节省大量的费用和成本。开发项目的整体转让(包括土地使用权的转让或者在建工程的转让),受让方必须交纳相当于成交金额3%的契税和房地产交易中心的交易手续费,一个亿的项目,费用就多出几百万。同时,出让方还须承担转让的营业税5%和土地增值税等,这方面的费用也相当之大。作为出让方,他不得不考虑在转让的时候,要尽量把这部分的税负转移到受让方身上。而股权转让不存在这些费用。
②手续简便。通过股权转让收购项目公司,只要签订股权转让协议并及时办理股权转让变更和工商登记变更,即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个公司,经营整个项目。而土地使用权、在建工程或项目仍在公司的名下,不必另行变更。但项目转让就会涉及土地使用权过户和建设手续的更名的手续,比较复杂。
③项目开发建设速度较快。一旦股权转让手续获得有关部门审批通过,在建项目仍在项目公司名下,只要继续投入建设资金则立即可进入后续开发建设。而项目整体转让,则还需重新办理项目建设有关手续、工程前期时间会非常长。
当然,股权收购这一方式也有一些缺点:收购方除了考虑房地产本身的开发风险之外,还需要更多的考虑被收购方公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。所以用股权转让方式收购房产项目,离不开律师的介入,收购方和被购方双方前期谈判的时间会很长。律师需要花很多的精力对被收购方的情况做尽职调查。因为对方一般都是因为运作过程中,因为资金过于紧张而被迫转让股份。律师需要了解清楚这家公司所有的对外合同履行情况,公司财务的实际情况,税务情况等。在收购之前应当对公司的资产和负债作出评估,作为确定股权转让时股权价格的重要依据。律师在对这些情况进行详细的调查之后,才能向委托人出具尽职调查报告,分析股权收购的可行性、风险的大小和可控性。
关于风险的控制,在收购过程中,最大的担心是目标公司的隐性债务。这就要求出让方能够披露其真实的财务状况和对外签署合同的执行情况。但商业交易中,你要让对方完全无保留地披露其公司所有真实情况几乎不可能。所以,一般我们会建议我们的客户在股权收购的时候,对隐性债务第一选择:从股权转让款中留下一部分的比例,作为出让方对隐性债务的保证金。当然,要做到这一条很难。那就选择第二个方案:让双方将股权转让的情况由双方共同在媒体公告。在公告期内接受债权人申报债权。公告期结束后,在签订股权转让合同的同时,由出让人或出让人委托的其他企业或个人对公司的隐性债务承担保证责任。
 
二、京师律师可以为您提供哪方面的专业服务?
我们主要在以下领域为您提供专业的法律服务方案:
 
京师律师提供完整的项目代理包括:“项目筹备阶段”的律师服务、“招投标阶段”的律师服务、“项目建设阶段”的律师服务、“项目销售阶段”的律师服务和“项目交付阶段”的律师服务这五个阶段。
 
1、项目筹备阶段,是房产公司寻找土地,寻找、接洽合作伙伴,对项目是否可以进行论证,通过招、拍、挂方式取得土地的过程。律师在这个阶段的主要工作包括:
①为企业的投资可行性进行法律论证,出具《项目法律意见书》;
②起草项目文件、合同,参与谈判,起草项目公司的合作协议书、公司章程;
③涉及土地拆迁安置的,审查起草征地、拆迁安置与补偿合同;
④审查获得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件;
⑤起草或审查项目建筑方案设计和建筑施工图设计的有关合同文件;
⑥审查公司项目融资的有关合同文件
⑦一级土地开发整理
2、招投标阶段律师服务的内容
① 审查施工招投标单位和标书的合法有效性;
② 草拟或审查招标文件或者审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款;
③ 审查投标方的资质及其文件资料的合法性;
④ 草拟、审查中标工程承包合同;
⑤ 协调、处理在招标过程中,招标方与投标方之间的异议和纠纷。
3、项目建设阶段的律师服务
① 协助审查各类建设工程施工合同,安装工程合同,设备、材料采购合同,监理合同的合法性,监督合同的履行;
② 协助甲方在项目施工工程中的鉴证管理,建立、设计完整的工作流程和工作制度;
③ 项目竣工验收阶段,就有关法律责任问题和程序问题提供法律意见;
④ 在项目建设过程中,对项目停建、缓建、逾期竣工、设计变更、工程量增减、质量事故理赔等,协调处理,涉及诉讼或仲裁的,进行代理。
4、项目销售阶段的法律服务(预售,与项目建设同步进行)
① 协助企业完善预售、销售条件,提出相应的法律意见;
② 如果房企委托专业代理机构代为销售,应当审查《商品房销售代理协议》,协助企业和代理机构确定销售计划,确定权利义务;
③ 在预售阶段,起草《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等法律文件。由于买卖合同多示范合同文本,有必要根据项目实施情况,对特别事项在合同中作特别约定;
④ 起草和审查企业与银行之间的有关银企合作协议,对企业有关担保责任进行审查把关,对客户按揭合同中涉及企业保证责任的有关合同安全性、合法性进行审查和把关;
⑤ 起草审核业主临时公约、前期物业管理协议以及相关法律文件。
5、项目交付阶段的法律服务
①审查《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋移交证明书》;
②审查业主入住手册、业主临时公约等文件;
③协助调处交房时发生的争议;
④协助企业完成建设工程的最终决策。